Precauzioni per acquistare Bar o Ristoranti



In questa ultima settimana,sui vari gruppi inerenti le Isole Canarie,stiamo assistendo ad una vera e propria escalation di vendite attività legate in particolar modo al mondo della ristorazione,in special modo BAR,RISTORANTI E PIZZERIE.

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Da sempre,per molte persone,poter aprire un bar in una isola dove prevale l’eterna primavera è un sogno al quale molti aspirano.


Altresì,bisogna sempre pensare che,quando hai molta richiesta,i furbi nascono come i funghi,ed incontrare la “ fregatura “ è molto più facile di quello che si pensa,infatti,è già molto complicato non cadere in strani tranelli nel proprio paese natale,dove si conoscono leggi,abitudini e soprattutto la lingua,figuratevi se una trattativa viene eseguita in un paese nel quale non conoscete lingua,leggi ma soprattuttocome muoversi a livello burocratico.

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Il rischio di cadere in tranelli,che spesso hanno distrutto intere famiglie,portandoli a vedersi sfumati risparmi di una intera vita,è molto facile.

La prima domanda che dovrete porvi è sempre del perchè,nonostante si parli di una fiscalità buona,di un tempo d’oro e di una pace del luogo che non ha eguali,un proprietario decida di vendere.


In questi anni di scuse per vendere ne abbiamo lette a centinaia sui vari gruppi,dalla“ l’impegno è troppo alto” a “ Ho lavorato talmente tanto che non posso andare avanti “ alla più incredibile che è quella del
- sono talmente stufo della tranquillità canaria che ho bisogno di un pò di stress italiano- ma non dimentichiamo quella che ultimamente va per la maggiore,cioè una malattia grave.


Certo,non tutti i proprietari che vendono devono per forza rifilarvi la “sola“,ma essere seguiti da professionisti disinteressati è alla base di tutto.
Le tre componenti che possono perlomeno farvi iniziare una buona trattativa sono:

  •     Essere del mestiere

E’ sempre più frequente che gente totalmente al di fuori del settore della ristorazione che decidano di improvvisarsi baristi o ristoratori,portandoli nella maggior parte dei casi a chiudere o SVENDERE il proprio locale,per uscirne con le ossa meno rotte possibili,spesso,come scritto nelle righe sopra,delapitando risparmi di una vita.

  •     Essere seguiti da professionisti

Uno dei consigli più importanti prima dell’acquisto di un bar o ristorante è proprio quello di essere seguiti da professionisti,meglio se un Avvocato ed un commercialista,in quanto almeno avrete la consulenza
sia sotto il profilo legale che fiscale,così che abbiate una ampia veduta della situazione,senza incorrere in trabocchetti.

  •     Conoscere o frequentare la zona per almeno due\tre mesi

Frequentare o meglio,conoscere l’attività che si desidera comprare è fondamentale,in quanto,molto spesso se si entra in contatto con il proprietario che decide di vendere,non si riesce ad essere “critici” a tal punto da non accorgersi di piccole sfaccettature,che molte volte si nascondono tra le righe.


La conoscenza della lingua è fondamentale,soprattutto perchè è un ottimo inizio per integrarsi con la gente del luogo e rendersi soprattutto non dipendenti dai clienti che parlano solo l’italiano.


Ora,con l’aiuto della Sig.ra Giada Di Grottole,consulente fiscale per le isole canarie,proveremo a darvi piccoli consigli iniziali,in modo che possiate avere una base di partenza,che,ricordiamo,per avere una certezza
dovrà essere sempre supportata dai professionisti fiscali e legali.


- MANIPULADORES DE ALIMENTOS –


Ricordate,quello che in Italia viene chiamato REC, qui è definito con il titolo di MANIPULADORES DE ALIMENTOS, corso che sarà ovviamente in lingua Spagnola,per tanto si consiglia una buona partenza della conoscenza della lingua.
Un tempo era più semplice,in quanto si faceva tramite internet,cosa che al momento non pare più essere così,ma avrete la presenza durante l’esame di personale autorizzato,affinchè venga certificata la vostra preparazione in materia.


-L’AFFITTO-


Quando chiederete informazioni per un locale,ricordate sempre di chiedere a quanto ammonta l’affitto mensile,non dimenticandovi di sapere che ogni tre mesi,oltre al costo dell’affitto dovrete pagare
il 19% in più. Esempio, se il vostro affitto è di euro 1000,00,dovete sapere che ogni mese ci sarà da aggiungere agli € 1000,00 anche € 190,00,che per tre mesi diventeranno euro 570,che per un anno saranno euro 2.280,00.
Per tanto,se farete i colcoli dei costi annuali,sempre su di un esempio di € 1000,00 mensili,dovrete sapere che il costo annuale non sarà solo 12.000,00 € ma bensì 14.280,00 €.


- PRENDERE CONTATTI DIRETTAMENTE CON IL PROPRIETARIO DEI MURI-


Il proprietario della licenza che desidera vendere,se non è direttamente proprietario dei muri,ha un contratto di affitto,che può essere della durata di 5 anni.
E’ vero che la pratica direbbe che la continuazione del contratto segua il nuovo compratore,ma in teoria può accadere che il proprietario dei muri,vista la vendita,decida di applicare un nuovo prezzo all’affitto mensile,ecco perchè
unitamente al futuro acquisto della licenza ci dovrebbe essere la stipula del nuovo contratti di affitto,perchè,comprare e dopo contattare il proprietario dei muri,potreste trovarvi nella spiacevole situazione di vedervi un aumento,alle volte spropositato,del prezzo di affitto.


- DERECHO DE TRASPASO –


Molto spesso,nello stipulare un nuovo contratto di affitto,i proprietari dei muri,esigono delle percentuali sul prezzo di acquisto da chi vende,percentuali che possono anche arrivare fino al 25% sul prezzo di vendita.


Esempio,il proprietario JOSE affitta a Mario Rossi il quale decide di vendere a 100.000,00 € ( centomila ). Se nel contratto di affitto che Jose stipulò a Mario specificò che esigeva alla eventuale vendita un 20% sul prezzo di vendita ( derecho de traspaso ), il SIg. Mario Rossi dovrà riconoscere al Sig. Jose € 20.000,00.
Sulla base di quanto scritto sopra,non è improbabile incontrare venditori che ovviamente,a fronte della richiesta del “ derecho de traspaso “,richiedano dei soldi al di fuori della linea ufficiale,in modo che non vengano dichiarati da nessuna parte.


Ricordate sempre che,nel caso in cui accada di rivolgersi nelle sedi giudiziarie,tutto ciò che avrete pagato in contanti,non potrà da voi essere recriminato,anzi,se lo farete,potrete trovarvi nella triste situazione che il tutto si rigiri a vostro sfavore.


- IL TRUCCO DEL MODELLO 130 –


Molte volte,un venditore, per far vedere che ha delle buona entrate,si offre di consegnare al vostro professionista il modello 130,documento che presenti trimestralmente dal quale si può avere una idea di incasso.
Attenzione però,perchè se il titolare che vende,è titolare di molte altre attività,il modello 130 è cumulativo e per assurdo,se insieme al bar che incassa 100 ha un ristorante che incassa mille,il suo modello 130 sarà ottimo,ma non viene descritto cosa incassa il ristorante e cosa incassa il bar,ed in questo modo,al vostro giudizio starete comprando un vero gioiello,cosa che invece alla fine non si rivela essere così.


- CONOSCERE IL LOCALE DAL DI FUORI-


Comprare una attività da internet è da folli ma ancora più folle è acquistare senza aver valutato da perfetto estraneo l’attività che andrete a comprare.
Il consiglio migliore è sempre quello di prendere le sommarie informazioni,magari via mail,ma poi avere la possibilità di vedere l’attività nelle varie giornate,magari da semplici clienti,valutando targhet del locale,zona,flusso di gente.


- CHIEDERE AL COMUNE ( AYUNTAMENTO ) LA REGOLARITA’ DELLE LICENZE –


Se il vostro interesse è tale da essere intenzionati nell’acquisto,non dimenticate di andare nel comune di residenza della attività per richiedere che la licenza che acquisterete sia in regola e soprattutto cosa potrete fare,per assurdo,molti
hanno acquistato ristoranti mentre poi hanno scoperto essere delle semplici caffetterie,ma che soprattutto sia in vigore.


- RICHIESTA DELLE CERTIFICAZIONI ELETTRICHE-


Un locale per essere a norma,necessita delle dovute certificazioni elettriche,e chi vi dice che qui non esistono i controlli,non credeteci,in quanto hanno inasprito tali controlli,e sempre più spesso si è assistito a vere e proprie chiusure forzate per via della mancanza dei requisiti di sicurezza.


- ATTENZIONE PER LE PIZZERIE –


Quando acquistate una pizzeria,non dimenticate di chiedere la certificazione del forno ma soprattutto della canna fumaria in essere. Se la pizzeria è in un condominio attenzione di richiedere sempre di parlare con l’amministratore di condominio e farvi scrivere che lo stesso autorizza a tale attività, meglio farvi vedere se ci fosse quella precedente.
Per i forni a legna,informarsi sempre a fondo,perchè molti ayuntamenti ne permettono l’utilizzo,mentre per altri è vietato,ma non dimenticate,che nel caso in cui possiate utilizzarlo,di fare i calcoli del trasporto della legna,anche perchè spesso incide di parecchio sul prezzo finale del prodotto.

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- PREZZI DI UNA SCRITTURA PRIVATA –


Per l’acquisto di una attività,necessita una scrittura privata tra le parti,con costi che variano da € 150,00 a max € 250,00.

Quello che non si comprende è perchè in Italia,quando si decide di fare un investimento,si richiede la consulenza di un legale o di un fiscalista,mentre quando si decide di cambiare vita,valutando un trasferimento nelle Isole Canarie,si diventa amici dopo una grigliata ed un caffè e, senza nessun problema, si lasciano migliaia di euro in mano a persone che fino al giorno erano perfetti sconosciuti.


Ricordiamo che il popolo Anglosassone ci ha insegnato molto sull’utilizzo delle consulenze,ed è proprio da loro che dovremmo prendere esempio,perchè pagare per una consulenza legale,e nella peggiore delle ipotesi sentirsi consigliare dallo stesso che è meglio che non facciate quell’acquisto,è sempre meglio che fare da soli,pagando migliaia di euro per poi scoprire che tutto ciò che avete pagato è denaro perso.


Facendo un esempio,è meglio pagare mille euro per un acquisto di 100 mila ed avere la sicurezza di avere avuto la assistenza legale corretta,oppure è meglio fare in piena autonomia,comprando a 100 mila euro,risparmiando i 1000,00 euro,per poi scoprire che i 100.000,00 € sono persi ?


Buona fortuna per tutto!

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